検討中
住宅ローン心配だわ…
何を基準に決めればいいの？
難しいですよね。
でも大丈夫です。
住宅ローンセミナー講師経験者が
抑えたいポイントをお伝えします！
急に怖いことを言ってすみません。
住宅ローンを借りる約25人に1人が
返済困難に陥っているそうです…
（参照：住宅金融支援機構の調査資料）
この記事を読めば、
知識ゼロでも住宅ローンを決められる
ようになります。
コーラでも飲みながらサラッと読んで
詳細を知りたい部分は関連記事を
読んでみてください。
⬛︎注意点⬛︎
- ２０２２年３月時点の情報
- 状況に応じてFPや営業担当などの
プロへ相談の上、計画しましょう。
注文住宅で住宅ローンを選ぶポイント
住宅ローンを選ぶポイントは、
- 金利・商品
- 団信
- 保証料
- 事務手数料
などを見ていきます。
金利や住宅ローンの種類
金利について
金利は簡単に言うと、
返済に含まれる銀行の利益
のことです。
金利が低いと負担が少なく返済しやすいです。
ただし、安いだけで選んではいけません。
住宅ローンの商品によって特徴があります。
住宅ローンの種類
住宅ローンの商品はざっくり3種類。
- 全期間固定
→金利が高いけどずっと同じ。 - 変動
→金利が安いけど変動する。 - 固定期間選択
→一定期間金利が安い。
→一定期間だけ金利が固定。
リスクを理解した上で商品を選びます。
住宅ローンは何を選ぶべきか？
私がもしローンを組むとしたら、
「全期間固定」
を選びます。
理由は以下の２つです。
- 固定金利で安心を買いたいから。
- 金利は今が底値と言われている。
損得を考えると、
全期間固定は不利です。
ですが、
金利上昇のリスクがありません。
金利が低い2022年現在、
全期間固定を組むことをおすすめします。
住宅ローンの種類を詳しく知りたい方は
こちらの記事を御覧ください。
住宅ローンの団体信用生命保険
次に団信（＝団体信用生命保険）です。住宅ローン用の保険です。
債務者が死亡・病気をした際に住宅ローンの返済をしなくてもよくなります。
これも銀行によって内容がバラバラです。
基本は死亡・高度障害だけですが、
最近ではお金をかけずに３大疾病や８大疾病を選べるような銀行が増えてきました。
２０代であれば一番手厚い就業不能というものも使えます。
（３大疾病：がん、心筋梗塞、脳卒中）
（８大疾病：３大疾病＋高血圧、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎）
（就業不能：上記に加えそれ以外の病気・ケガで就業不能）
団信の選び方は、カバーできる範囲と降りる基準です。
最近では１１疾病というのも聞いたことがありますが、
８大疾病の方が保険が適用になる条件がゆるく断然良い、
ということがありました。
同じ８大疾病でも銀行によって内容が違うことも多いので、
名前だけではなく、内容で判断するのが大事になります。
私の住んでいる近辺では、３０歳以上は８大疾病。
２０代の方は就業不能がお金をかけずに入れる最も良い保険です。
地域によるので一概には言えませんが、
私のいる田舎でこの内容なので全国的にも言えることでしょう。
ネット銀行でも良いものがありますので、調べてみてください。
住宅ローンの事務手数料・保証料：３万円前後に抑える
融資のための事務手数料と呼ばれるもので、銀行・商品によって金額や考え方が変わります。
固定で２～３万のものもあれば、融資額の２～３％のものもあります。
保証料は、保証会社というところに払う費用です。
払わないと融資を受けられません。
昔はどの銀行でも必要な費用だったのですが、
今は０円のところが多くなってきましました。
当然ですが、事務手数料も保証料も極力かからないところを選びましょう。
事務手数料が高いローンで有名なのはフラット３５です。
その他に必要になる費用があったりするので、
銀行の商品が使えるのであれば検討しなくても良いと思います。
ただ、フラット３５には以下のようなメリットがあります。
- 審査が通りやすい。
- 団信に入らなくてもいい。
そのため銀行の審査が通らない場合に、フラット３５で住宅購入を実現できるケースがあります。
自分の場合は最後の手段で使うことが多かったです。
もしものときは検討してみてください。
住宅ローンの借入期間：長く借りて、短く返済する
借入期間は３５年～４０年が限度であることが多く、最大５０年の商品もあります。
できれば短くしたい、定年前に終わりたい、という方が多いです。
また、短いほうが総支払額も抑えることができます。
それでも私の結論は、「できるだけ長く借りる」です。
大きな理由は以下の２つです。
- 手元にお金を残したい。
- 繰上返済で短くできる。
借入期間を長くすることで月々の負担を減らし貯金をすることができます。
貯金を想定外のため、家族との旅行、今後のこと、繰上返済など
そのときの状況に応じて使うことができます。
期間が短い場合は貯金しにくく、余力がない状況になりがちです。
私の場合、「長く借りて、短く繰上返済する」という方法をとります。
繰上返済は貯金の一部を使って返済します。詳しくは後半でお話していきます。
３５年と２５年で借りた場合どれぐらい差がでると思いますか？
１．６％の全期間固定で３，０００万円借りた場合、
２５年の方が総支払額で約２７８万円安くなります。
これだけ聞くと、絶対長くしないですよね。笑
でも、２５年だと月々は約２．８万円上がります。
３５年で借りて２．８万円貯金できるとすると、年間３３．６万円、２５年間で８４０万円です。
残高を考慮すると、退職金を考えなくても２７年目にその貯金で全額繰上返済できる計算になります。
そのころには子育てが落ち着いて、自分たちの先もある程度見えている可能性が高いです。
カツカツの月々支払よりも、先が見えて、融通が効いて安心ですよね。
私にとっての答えは「できるだけ長く借りて手元にお金を残す」です。
ここではリスクと損得、考えるポイントが２つあるということを
おわかりいただければと思います。
借入期間についてもう少し細かく知りたい場合はこちらを御覧ください。
住宅ローンの月々とボーナス：ボーナス無しの方がちょっとお得
結論、「ボーナス払い無し」です。
総支払額が数万円お得になるというのもありますが、
一番はボーナスが変動した際に安心、というのがあります。
ボーナスは会社や個人の業績によって変わるものなので、
雇用上取り決めがされている月々のお給料をベースに考えた方が良いです。
（ただし、ボーナスについて規則がしっかり定められている場合は、検討しても良いかと思います。）
ボーナス払い無しの問題点は月々の負担が増えることです。
その不安を解消するために、ライフプランや家計の見直しをおすすめします。
１００％予定通りに進むことはないかもしれませんが、
- 本当に住宅購入に踏み込んでよいか判断できる。
- 返済開始時にゆとりができる可能性がある。
- 現状がわかるため想定外のことがあったときに対応しやすい。
というメリットがあります。
やらなくても購入することは可能ですが、安心して住宅購入をするためにも
私は必須な事前準備だと思います。
住宅購入前のライフプランや家計の見直しについての詳しい記事はこちらをどうぞ。
住宅ローンの繰上返済：計画的に期間短縮で短くする。
借入期間のお話でもあった繰上返済。
これは毎月やボーナス払いの他に返済をするものです。
通常の返済と違うのは、金利分の費用はかからないのでお得になります。
また返済の金利の割合は最初の方が大きいので、
繰上返済が早ければ早いほどお得になります。
繰上返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２種類あります。
期間短縮型は繰上返済することで返済期間が短くなります。
総支払額はこちらの方が安く済みます。
定年などを考えると合理的な方法になります。
返済額軽減型は繰上返済することで月々支払が少なくなります。
月々の支払いが減るため返済の計画が立てやすくなり、
減った負担で精神的に楽になります。
ここでのポイントは繰上返済を計画的に行う、ということです。
例えば定年前に完済したい、けど想定外のリスクに対応できるようにしたい、
という場合は、「長く借入し、計画的に短くしていく」という方法をとります。
３５年の住宅ローンを２５年ぐらいに短縮したい場合、
５年毎に１６８万円を繰上返済すると２６年７ヶ月で完済できます。
２５年で組んだときと、３５年で組んだときの月々の差額２．８万円貯金し、
５年間で１６８万円になるのでそれを繰上返済にまわすことができます。
ボーナス払い無しの計画なので、１６８万円を繰上返済したとしても、
手元にお金は残しやすいと思います。（ボーナス自体が無い方はもう少し余力がほしいですが）
「それなら最初から返済しておいた方がよくない？」
というご意見に対しては損得の観点から言えば全くそのとおりです。
でも、返済してらっしゃる方に何かあったときや返済中に想定外の出費があったとき、
手元にお金を残しておくことができれば繰上返済予定のお金でなんとかできます。
住宅ローンの返済をする中で、いくら貯金できるか？
定期的にたまった貯金をいくら繰上返済にあてられるか？
というのをぜひ考えてみてください。
シュミレーションではこちらのツールなどを使うとよいかと思います。
繰上げローン返済 – 高精度計算サイト (casio.jp)
繰上返済しないという選択肢についてもお話しています。
きっとひとつの考え方として参考になるかと思います。
住宅ローンを借りられないケースとその場合の対策と準備
返済の計画や住宅の内容を検討したり、具体的なことに意識がいきますが、
その前の段階として借入の審査があります。
いろいろな書類を提出し、銀行の保証会社というところが、お金を貸せるかどうかの判断をします。
でも、審査が通らなかったときは、一生購入できないわけではありません。
場合によっては時間はかかりますが、現状の何が悪いのかがわかれば、対策や準備は可能です。
審査が通らない原因や審査で見るポイント、またそれぞれの対策などを見ていきたいと思います。
収入の問題：返済比率
審査の基準の一つに返済比率というものがあり、返済していける収入があるかどうかを見られます。
これは年収のうち年間の返済の割合を示しています。
そのため借入の金額・金利・期間によって変わり、
銀行や収入によって３０％前後が限度であることが多いです。
ここでの注意点としては、
- 車や奨学金などのその他の借入も年間の返済として計算されること
- 自営業で節税対策を行っている場合、見れる収入が少ないこと
- 属性によっても見方が変わること（次項にて解説）
などがあげられます。
もしこの収入の問題にあたったときの対策は以下のようなことが考えられます。
- 借入期間を長くし、年間の負担を減らす。
- 審査の通りやすい金融機関に変える。
- 夫婦の収入を合わせて審査する。
- 計画変更で必要金額を抑える。
- 自己資金や親族からの援助を計画に含めて審査を出す。
- 収入を上げる。（勤務先交渉）
最後に関しては長期的な計画になりますが、今後の返済の余裕にも影響する効果的な方法です。
意外とやりにくい、馴染みのないことかと思いますが、考えておきたい方法の一つです。
コストダウンで借入金額を減らすのは返済比率の問題にとって有効な手段です。
コストダウンについてわかる限りを詰め込んだ記事を作りました。
きっと役立ちますのでよければ見てみてください。
属性の問題：信用情報・健康状態
属性というのは返済において信用できる人かどうかを表す状態のことをさします。
大きく分けるとお金についての信用情報と、保険に入れるかどうかの健康状態があります。
信用情報では、お金の問題の他に、勤め先、役職、勤続年数も見られることがあります。
公務員だったり、勤続年数が長いと有利だったりします。
信用情報で問題になることが多いのは以下のような事柄です。
- 支払いの滞納や未納をしたことがある
- 自己破産や個人再生をしたことがある
などがあげられます。
どのような内容も５年（自己破産や個人再生は１０年のところもある）が
保存期間となり、残っている間の審査は内容によっては厳しい戦いになります。
信用情報は根本の解決は待つしかありませんが、できることは以下のようなことが上げられます。
- 審査提出の段階で事前に申告する。
- 金融機関を変えて相談してみる。
- 債務者を配偶者にお願いする。
- 自己資金を入れてプラスの印象を加えて審査を出す。
- 今後信用情報を傷つけないよう注意をはらう。
などがあげられます。
プラスの印象を与えられる状況にするのが大事ですね。
実際に自分で信用情報を確認するのも一つの手です。
保証会社は、３つの機関から信用情報を取得して判断するので、それを見て対策をします。
原因がはっきりしている場合は必要ありませんが、
よくわからない場合はお金がかかりますが取得してみましょう。
以下のリンクは各機関の取得ページにつなげてますので、使ってみてください。
もう一つの健康状態は団体信用生命保険に入れるかどうかの問題です。
過去の病歴、現在の健康状態から審査されます。
通常、仮審査では確認しないため、本審査で初めて通らないとわかることもあります。
直近の健康診断で再検査や通院の指示があった場合、
不安な場合は仮審査の段階で団体信用生命保険が通るか確認をしてみてください。
後々通らなかったときのショックはかなり大きいです。
団信の審査に通らなかった場合の対策は以下の通りです。
- 別の団信や金融機関で審査してみる。（有名なものだとワイド団信、ハートフル団信）
- 団信の必要ないフラット３５での借入を検討する。
- 審査書類に告知事項が記載されない状態になるまで待つ。※
※団信によるが３年以内の手術、３ヶ月以内の検査・投薬等のイメージ。
嘘の申告は保険が適用にならない可能性もあるので絶対ダメ。
ここでは余談ですが、団信無しでフラット３５に入るのは、オススメはできません。
団信以外の生命保険に加入できるとしたら問題ありませんが、
どうしても住宅がないと困るという場合以外は、検討しないでください。
それで何かあった場合、返済の義務は残されたご家族が負います。
ただでさえ、残されたご家族はお金がかかるはずです。
住み続けるとしても、手放すとしても、保険は入れる場合は必ず入ってください。
物件の問題：担保価値
購入する住宅自体に価値（担保価値）が足りないと、お金を借りることができません。
もしも返済が滞った場合、住宅を売りお金を回収するためです。
新築住宅ではあまり問題になりませんが、担保価値が足りないケースは、
- 土地が道路に接していない。
- 建物の築年数が法定耐用年数に近い、超えている。
- 住宅が受けるべき検査を建築時に受けていない。（検査済証がない。）
などがあげられますが、ほとんど中古住宅の問題です。
こういった問題の解決方法は、「条件に合うように物件を合わせていく」です。
難しい問題も出てくるかもしれませんが、うまくいけばなんとかなるケースも多いと思います。
専門家の方にお願いして、どんなことが必要で、お金がどれぐらいかかるのか確認しましょう。
審査が通らないときケースと対策について、もう少し知りたい場合はこちら。
まとめ：住宅ローンの不安解消は「損得より安心」が一つの答え。
- 全期間固定で長く借りて、計画的な繰上返済で短く返済する。
- 金利上乗せ無しで８大疾病以上の団信に入る。
- 審査が通らない場合、慌てず対策・準備をする。
この答えも１００％はありません。絶対に大丈夫とも、ダメとも言えません。
不安があるようでしたら一つ一つ確認して、自分にっとっての答えをクリアにしていきましょう。
分かる範囲ではありますが、中立的な立場でのご相談もお待ちしてます。
あなたのお役に立てると嬉しいです。
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