ども、ほむらです。
今回は住宅ローンの審査に関わるお話です。
- これから住宅ローンの審査予定だけど、通る自信がない。
- 審査が通らなかったけど、何が原因かよくわからない。
- 住宅ローンが借りられなかった・・・どうしよう。
このようなお悩みの助けになるよう記事を書いていければと思います。
結論、審査が通らないからといって住宅購入が実現できないわけではありません！
場合によっては時間はかかりますが、現状の何が悪いのかがわかれば、対策や準備は可能です。
そのための方法や考え方、それに向けての準備などをお伝えしていきます！
住宅営業としての経験や知識を、ぜひみなさんの住宅購入に役立てていただければと嬉しいです！
それではさっそくいきましょう！
住宅ローンが通らない理由や原因
住宅ローンの審査は4つのポイントがあると考えられます。
このどれか一つがダメだと、借入上とても不利になります。
それぞれどんな内容だと問題があるか確認してみましょう。
収入の問題：返済比率
返済比率とは？
審査の基準の一つに返済比率というものがあります。これは年収からいくら年間の返済するかの割合を示しています。この数字から借入額を返済できる収入があるかを見られます。
借入の金額・金利・期間によって変わり、銀行や収入によって３０％前後が限度であることが多いです。一応、このあと計算の解説はさせてもらいますが、基本的なことがわかっていれば簡単で便利です。
返済倍率の計算時には以下のような注意点もあります。
- 車や奨学金などのその他の借入も年間の返済として計算されること
- 自営業で節税対策を行っている場合、見れる収入が少ないこと
- 属性によっても見方が変わること（次項にて解説）
では、実際に返済比率の計算をしてみましょう。ここでは借入金額3000万円、全期間固定1.6%、35年、元利均等返済、ボーナス無しにてシミュレーションします。
ローン月々返済額9,3331円 × 12ヶ月 ＝ ローン年返済額1,119,972円
ローン年返済額1,119,972円 ÷ 年収4,000,000円 ＝ 返済比率約28%
※もし他の借入がある場合、ローン年返済額に1年間の返済をプラスする。
この事例では３０％以内なので収入の問題は大丈夫そう、というような判断ができます。
「返済比率 シミュレーション」で検索すると自動で計算できるようなページが出てきますが、他の借入などを考慮できるものはほとんどないかと思います。ご自身で計算できると、しっかり頭で理解できると思うのでぜひ挑戦してみてください。
返済比率の計算方法習得後、１００万円あたりの返済額の早見表の使い方がわかると、年収や他の借入がある状況で最大の借入可能額を予想することができます。
参考までに、その計算もご案内していきます。
自分の年収の場合、月々返済の限度はどれぐらいか？
【月々返済限度額（予想）の計算例】
（年収4,500,000円 ✕ 返済比率35％ － 車のローン年返済500,000円） ÷ 12ヶ月
＝ 月々返済限度額89,583円
車のローンがなければもう少し余裕がでる、という状態ですね。この借入が壁になっている場合は、自己資金や援助で完済することで審査上有利になります。
月々返済限度額からわかる、借入可能額はどれぐらい？
ここでまた新しいツールがでてきます。100万円あたりの返済額早見表です。これは金利・期間ごとの100万円あたりの返済額を一覧にしたものです。これに先程の月々返済限度額（予想）をかけることで、借入可能額を予想することができます。
また応用として、月々返済の希望額にこの早見表の金額を乗じることで、借入できる金額を計算することができます。
ぜひ活用してみてください。
【借入可能額の計算例】
STEP1：上記100万円あたりの返済額早見表から該当するものを探す。
今回は金利1.6％、借入期間35年なので3,111円です。
STEP2：100万円あたりの返済額と月々返済限度額をかけて借入可能額を算出する。
100万円あたりの返済額3,111円 × 月々返済限度額89,583円 ＝ 借入可能額278,692,713円
およそ借入可能額は2780万円であることがわかりました。
この返済比率の注意点としては、あくまで銀行の基準ということです。400万円の30％だと120万円、月10万円も返済に出せるかと言うと、結構厳しいと思います。
いくら借りられるか、いくらまでなら払えるかは分けて考えて、それぞれしっかり確認するようにしましょう。
収入の問題の対策
もしこの収入の問題にあたったときの対策は以下のようなことが考えられます。
- 借入期間を長くとり、年間の返済額の負担を減らす。
- 審査の通りやすい金融機関を探す。
- 夫婦の収入を合わせることで、返済比率が有利になるよう審査する。
- 住宅購入の費用下げ借入金額を抑えることで、返済比率を下げる。
- 自己資金や親族からの援助を入れ借入金額を抑えることで、返済比率を下げる。
- 収入を上げる。（勤務先交渉）
収入の対策は基本的に返済比率を限度の中に収めるためにとれる方法です。最後に関しては長期的な計画になりますが、今後の返済の余裕にも影響する効果的な方法です。意外とやりにくい、馴染みのないことかと思いますが、考えておきたい方法の一つです。
また、銀行によっては審査金利というものがあったりします。銀行によってはそれで審査の土台にあがることもあると思いますので、近辺の銀行を諦めずに確認することも大事かと思います。
収入の問題の際にはコストダウンは有効な手段です。
コスト意外のメリットが出るものもありますので、よければ参考にしてください。
信用の問題：属性・信用情報
属性とは？
属性とは、勤め先、役職、勤続年数など（収入もこのあとの信用情報も含めて）お金を貸したら返してくれる人かどうかを判断する材料になる情報になります。
先ほどの収入の問題が少しひっかかっていたとしても、公務員や大手企業の場合や勤続年数が長いと安定していると見なされるケースがあったりします。
属性の面で問題にあがるのは以下のようなものがあります。
- 職業が個人事業主、フリーター、無職などの方
- 勤続年数が１年未満
- 運転免許証の番号の最後の一桁が4以上
- 給与体系が歩合性や時給、日給など
- 健康保険証が国民健康保険
意外と項目ありますよね。返済において信用できる人か判断できる材料はいろんなところにあります。運転免許証など、思いもよらないところを見られるようなので日常生活から気をつけていきたいですね。
信用情報とは？
信用情報はどこで借入をしているかの契約情報や、返済の遅延や踏み倒しなどの金融事故などお金に関わる情報のことを指します。
問題になるような事例はこのようなものがあげられます。
- カードローンを持っている。フリーローンを借りている。
- 支払いの遅延や踏み倒しをしたことがある。
- 自己破産や個人再生をしたことがある。
- 情報開示の履歴が残っている。
上記のような情報を保管している機関に情報開示を依頼し、住宅ローンの審査を行います。なので隠してもバレます。
対策でもご案内しますが、隠すのは心象がとても悪いです。必ず心当たりがある場合は審査提出時に申告を行い、できるだけ心象が下がらないように注意しましょう。
また、銀行の審査では情報開示を行います。この履歴もしっかり残りますので、住宅ローンの審査を何度も出すことも怪しまれる一つの要素になります。もし理由がある場合は、この理由についても申告するようにしましょう。
信用の問題への対策
お金の問題だとどのような内容も５年（自己破産や個人再生は１０年のところもある）が保存期間となり、残っている間の審査は内容によっては厳しい戦いになります。属性の問題に対しても勤務先に関することなのでとても対処しにくいです。
対策としては以下のようなことがあげられます。
- 審査提出の段階で事前に申告する。
- 金融機関を変えて相談してみる。
- 債務者を配偶者にお願いする。
- 自己資金を入れて計画、または既存借入を完済してから審査を出す。
- 今後信用情報を傷つけないよう注意をはらう。
- 属性対策として安定している場所へ転職する。
- 免許証を紛失しないように気をつける。
- 使ってないクレジットカードやカードローンの解約やキャッシング枠の凍結をする。
属性も信用情報もトータルでプラスの印象を与えられる状況にするのが大事ですね。免許証の番号については免許証を持っている限り生涯この数字になるようなので、諦めるしかないかと・・・（方法あればぜひ教えてください。）
対策をするための準備として実際に自分で信用情報を確認するのも一つの手です。銀行の審査では３つの機関から信用情報を取得して判断するので、それを見て対策をします。
原因がはっきりしている場合は必要ありませんが、よくわからない場合はお金がかかりますが取得してみましょう。以下のリンクは各機関の取得ページにつなげてますので、使ってみてください。
健康の問題：団体信用生命保険
健康状態は団体信用生命保険に入れるかどうかの問題です。過去の病歴、現在の健康状態から審査されます。
通常、仮審査では確認しないため、本審査で初めて通らないとわかることもあります。
直近の健康診断で再検査や通院の指示があった場合、不安な場合は仮審査の段階で団体信用生命保険が通るか確認をしてみてください。
後々通らなかったときのショックはかなり大きいので・・・。
健康の問題への対策
団信の審査に通らなかった場合の対策は以下の通りです。
- 別の団信や金融機関で審査してみる。（有名なものだとワイド団信、ハートフル団信）
- 団信の必要ないフラット３５での借入を検討する。
- 審査書類に告知事項が記載されない状態になるまで待つ。
※団信によるが３年以内の手術、３ヶ月以内の検査・投薬等がなければ申告なし。嘘の申告は保険が適用にならない可能性もあるので絶対ダメ。
団信無しでフラット３５に入るのは、オススメはできません。
団信以外の生命保険に加入できるとしたら問題ありませんが、どうしても住宅がないと困るという場合以外は、検討しないでください。
それで何かあった場合、返済の義務は残されたご家族が負います。ただでさえ、残されたご家族はお金がかかるはずです。
住み続けるとしても、手放すとしても、保険は入れる場合は必ず入ってください。
あとちゃんと元気でいてくださいね。
物件の問題：担保価値
担保価値とは？
購入する住宅自体に価値（担保価値）が足りないと、お金を借りることができません。
もしも返済が滞った場合、住宅を売りお金を回収するためです。
新築住宅ではあまり問題になりませんが、担保価値が足りないケースはこちら。
- 土地が道路に接していない。
- 建物の築年数が法定耐用年数に近い、超えている。
- 住宅が受けるべき検査を建築時に受けていない。（検査済証がない。）
などがあげられますが、ほかにもあるかもしれせんが多くは中古住宅の問題です。
新築では稀に道路に接していない土地情報が上がってくることがあります。
このままの状態だと家を建てることすらできませんので、しっかりプロに相談してくださいね。
物件の問題への対策
こういった問題の解決方法は、「条件に合うように物件を合わせていく」です。
難しい問題も出てくるかもしれませんが、うまくいけばなんとかなるケースも多いと思います。
今回あげた問題になるケースごとに解説していきます。
CASE1【土地が道路に接していない場合】⇒ 土地と道路をつなげる。
簡単ではありません。街中ではほとんどできませんし、すごくお金もかかると思います。周辺に接道している空き地がある場合、その地主さんに一部でも購入できないか交渉します。自分の所有にすることができれば、接道させることができ建物を建てることができます。
CASE2【建物の築年数が法定耐用年数を超えている】 ⇒ リフォームで耐用年数をカバーする。
木造住宅の耐用年数は２２年で、超えている場合、リフォームとセットでローンを組むことで、十分な価値があることを銀行に示すことができます。また、築年数が２０年以上の場合、住宅ローン控除を受ける際、耐震性能を評価する書類も必要になります。工務店に一緒に依頼することで、銀行への安心材料にもなると思います。
CASE3【受けるべき検査を建築時に受けていない。検査済証がない。】⇒ 代わりになる書類を用意する。
検査済証は法律に適合している建物かどうかを証明するものです。ない場合には役場の台帳証明や適合調査報告というもので、代用することが可能です。書類の準備に費用がかかるかもしれませんが、建物が違法でないことを証明することができれば審査の土台にのっていきます。
いづれもお金がかかるものですし、物理的に難しい内容もあるかもしれません。専門家の方にお願いして、どんなことが必要で、お金がどれぐらいかかるのか確認しましょう。
まとめ
住宅ローンの審査では収入、信用、健康、物件の問題が壁になることがあります。
審査前ご自身の場合、何が問題になりそうか確認し、できる限り対策した上で審査に臨みましょう。
また、審査が通らなかった場合でもこのあとの対策や計画次第では、審査が通るようになる可能性も十分あります。ぜひ、諦めずに挑戦して住宅購入を実現していただけると嬉しいです。
それではまた。
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