ども、ほむらです。
今回は住宅ローンを組んだ後の「繰上返済」がメインのお話。繰上返済は住宅ローンを前倒しで払うものです。
手元のお金を使い返済するため、失敗談もあったりします。事前にわかっていれば回避できる失敗もありますので住宅ローン開始前の方の返済計画や、これから繰上返済を検討している方にお役立てください。
その前に、、、よくわからない方のために繰上返済の基本情報から確認していきましょう。知っている方は飛ばしても大丈夫です。
それではいってみましょう！
住宅ローンの繰上返済ってどんなもの？
繰上返済の概要
繰上返済は資金の余裕ができたときに、前倒しで払っちゃおう！というものです。以下のような特徴があります。
- 残返済期間・金利・残高・繰上返済額の数字が大きいほど効果的。
- 金融機関によっては手数料がかかる。残高の一部のみを返済する場合は一部繰上返済、残高を全部支払う場合は全部繰上返済でそれぞれ手数料が設定されている。
- 返済期間を短くする「期間短縮型」と月々返済額を減らす「返済額低減型」の2種類がある。
手数料については銀行によって変わりますがかからないところもあります。もし可能ならかからないところがいいですね。
繰上返済の4つのメリット
- 利息分お得になり、完済時に老後の資金が貯めやすくなる。
- 期間短縮を選択することで、完済を早めることができる。
- 返済額低減を選択することで、月々の負担を減らすことができる。
- 同じ金額を使う場合、資産運用と比べ効果が確実で信頼できる。
期間の調整や返済額の低減はとても魅力的ですよね。可能なら積極的に使いたいです。
そのためにも手元のお金をどれだけ作り出せるか、それをいつ使うかがポイントになりそうです。
繰上返済の4つのデメリット
- 手元のお金が減る。
- 貯金や資産運用と違い、使ってしまえば融通が効かない。
- 一部の金融機関では繰上返済の手数料がかかる。
- 資産運用の方が金額的なメリットが大きい可能性がある。
どのデメリットも手元のお金に関するデメリットです。
こういったリスクが繰上返済の失敗談へと繋がっていきます。
失敗だった！？こんな時は見送りや運用も一つの手段！
①繰上返済したため修繕費を用意できず、リフォームローンを組むことに。諸費用を考えたら繰上返済しない方が得だったかも。
メンテナンスを怠ると、不具合や住宅の寿命、性能に大きく影響します。定期的に点検を依頼し、必要なメンテナンスを依頼していく必要があります。
そのメンテナンスのための費用をあまり考えられておらず、住宅ローン完済後にまたリフォームローンを組むというケースです。思ったよりもお金がかかったとか、リフォーム自体検討してなかったとか、繰上返済しないという選択肢がなかったとか。いろいろ理由はあるかもしれません。
ここで気になるのは借入の手間、リフォームローンの金利の高さ、借入のための諸費用です。
リフォームローン金利は住宅ローンよりも高い可能性が高いです。今が低金利と呼ばれるご時世ですので、上がっている可能性も十分考えられます。現在の金利で２〜３％が多いイメージです。
諸費用については少なからず住宅ローンよりはかからないかもしれません。正直なところあまりリフォームローンを利用したことがありません・・・。おそらく銀行でも取り扱いはそのこまで多くないのではないでしょうか？中古住宅を購入時も住宅ローンとして借入してしまうケースもあるようです。でも、すみませんもう少し勉強しておきます。
ちなみに必要なメンテナンスの費用としては住宅の状況、仕様、大きさなどによりますが１０〜１５年目で約１００〜２００万円、２５〜３０年目で約５００〜８００万円がだいたいの目安。（住宅産業協議会様のメンテナンススケジュール参照）少ない金額ではありませんので、どのよに準備対策をしていけば良いかを見ていきましょう。
修繕金の用意についての対策
まず一つは修繕金の用意ができるかどうかしっかり確認をしてから繰上返済に踏み出すということです。リフォームの件に限らず、繰上返済前には一度踏みとどまり、お金が足りなくなることはないか？手元に残すお金は十分か？をしっかり確認するようにしましょう。
もう一つはメンテナンスは遅くなると余計なお金がかかる場合があります。極端な例ですが、雨漏れなどを放置するとどんどん建物が劣化します。何か気になる点が見つかった場合は、極力すぐプロにみてもらい、対処するようにした方がよいかと思います。
あとは当然のことですが、毎月修繕の積立をすることです。その時のリフォームがどれぐらいかかるかはそのときになってみないとわかりませんが、備えがなければ動くことはできません。今回の記事を参考にしっかり準備をしていただきたいです。
繰上返済を頑張ったけど、病気で団信を使うことになった。繰上返済していた分はいったいなんだったのか・・・。
先のことはわからないから、繰上返済の手元のお金がなくなるというデメリットが失敗になる事例ですね。このケースは避けられるものでもないですし、こうなることがわかるわけでもありません。
損得を考えて金利分安くできるよう頑張りすぎている方はこのような後悔をするケースがあります。もちろん、普通に払っているよりも、繰上返済では払い切るよりも、団信が適用になる方が断然お得にはなるのですが、、、。
住宅ローンが無しになるのは嬉しいですが、やはり健康って大事ですね。
団信適用になりそうな場合の対策
例えば返済中に健康状態の問題が見つかった場合は、団信利用の可能性も高まると思うので、はっきりわかるまで繰上返済を延期してもよいかもしれません。
それぐらいでしょうか？笑
できるだけ健康に気をつけることが、こういったイレギュラーを無くすことにつながります。
今は病気で適用になる事例でお話してますが、亡くなることだってあると思います。住宅ローンの残高がなくなっても、今後のご家族を守っていく人はいなくなります。苦労するのは残さるご家族かと思いますので、ぜひ、ぜひ健康でいてくださいね。
頭金も入れて、安い金利で短く組んだため、繰上返済のメリットが比較的薄い。運用という手段を初めて知り、ちょっと後悔。
こちらは繰上返済の概要でもお伝えしましたが、残返済期間・金利・残高・繰上返済額の数字が大きいほど効果的であるため、逆の場合メリットが少なくなります。
確実に減らすことができ、長い住宅ローンを終わりに近づけられるという精神的メリットは必ずでてくるのですが、金額的メリットを考えると繰上返済・貯金の他にも資産運用などの選択肢があるようです。
繰上返済の効果が薄い場合の対策
今回、選択肢として上げたいのは、つみたてNISAや iDeCoといった投資のための非課税制度です。繰上返済するようりも、金額的メリットが見込め、その分できた余裕を繰上返済、リフォーム、そのほかの費用として幅広く活用することが可能です。
ただし、ここで注意いただきたいのは、そのメリットが保証されているものではないということです。あくまで資産運用、金額はむしろ減ることもあるのかもしません・・・。
お恥ずかしいですが、私はお金のプロではないためこの話を細かくすることができません。ぜひ、他のページを参照いただき、リスクやメリット、方法などをしっかり情報収集していただければと思います。私ももう少し勉強していきたいです。
繰上返済の良いところは、効果が小さくとも間違いないという部分です。
今回は老後資金の問題もあり、国も推奨しているため、住宅購入のタイミングで資産運用も検討してもよいかと思い、一つの事例として出させてもらいました。参考までに。
住宅ローンの控除期間内に繰上返済してしまい、控除額が少なくなった。メリットはあったんだけど、なんだか損した気分。
住宅ローン控除は①借入残高1％②４０万円③所得税＋住民税のどれか低い金額が１０年間にわたって戻ってきます。詳しくは国税庁の住宅ローン控除のページをご覧ください。
今回は繰上返済をすることで①借入残高1％が問題になっていきます。そのほかにも収入が減ることで③所得税＋住民税にひっかかることもあると思います。負担を少なく手元にお金を残すためにも最大限活用していきたいです。
住宅ローン控除を無駄にしないための対策
一つはシンプルに繰上返済を１０年以降まで待つ、二つは毎年①、②、③を確認した上で繰上返済を行う、、、けど少し面倒くさそうですね。三つ目は先ほど話に出てきた資産運用するという選択肢です。
感覚的にですが、住宅ローン控除の期間内はお金もある程度戻ってくるため、繰上返済よりもリスクがあるけどリターンも見込める資産運用を考えてもよいのかもしれませんね。
リスクが分かった上でどんな場合に使うべきか？
期間短縮
- 定年前後に完済したい。
- 老後できるだけお金を手元に残したい。
- 金利固定期間内に終わらせたい。
期間短縮型は金額的メリットが比較的大きいです。そのため多くの方はこちらを選びます。効果を実感できるのは完済時ですが、完済というゴールが近くなるのはとても魅力的です。
固定期間選択型の商品は１０年が1番長いことが多いですが、一部ネットでは２５年のものもあるようです。選んだ期間を目標に支払い終えるという計画も場合によっては有りだと思います。
ただ、期間短縮は月々の返済額は変わりませんので、その後の収支をしっかり確認し行うようにしましょう。
返済額低減型
- 毎月の支出が上がったため、家計を考えやすくなるよう調整したい。
- 金利変動により返済額が上がるため、返済額をできるだけ抑えたい。
返済額低減型の場合、家計が管理しやすくなることによる精神的なメリットが大きいです。お子様の成長や自身の投資など支出が増えることはいくらでもあるかと思いますので、そんな場合に利用できると良いかと思います。
変動金利を選択した場合、５年毎の返済額の見直しで高くなったものを調整するのも賢い計画の方法かと思います。ただし、金利の変動具合によっては返済額が下がらないこともありそうです。銀行のローン窓口としっかり相談したいですね。
繰上返済やメンテナンス資金の準備方法アイデア
投資などの資産運用
NISAやIDECOを活用し、６０歳前後で一時金として受取一括返済することも可能です。手元で貯金するよりもメリットが大きい可能性があります。
元本を補償するものではないため、１００％ではないことは注意が必要ですが、資産運用で老後のお金を自ら作ることを国も推奨しているため、このタイミングで検討してもいいかと思います。
つみたてNISAは損得は別にして途中解約も可能なためもしもの場合も対応しやすいです。iDeCoは会社の退職金と同等ぐらいのタイミングになると思うので、年金として受け取るか、一括で受け取るかは、退職金やつみたてNISAの金額と合わせてどうするか検討すると良いかと思います。
具体的に繰上返済とiDeCo・つみたてNISAとの比較について解説してみました。
住宅ローン控除で戻ってきたお金やそのほかの補助金
１０年間で合わせて平均２００万円ぐらい戻る計算ができます。これを投資や貯金に入れて考えると家計に影響がでにくいので、運用などにより踏み込みやすくなるかと思います。
もう期限が見えてますが、すまい給付金や住宅ポイントなどの補助金も、それに代わるものが出てくることもあると思いますので、そのときそのときで活用できるものを工務店・銀行に確認をとるようにしてみましょう。
贈与による援助
自分の蓄えを使わないので、返済者としては1番安心な方法です。
贈与税がかかってくるのでそこだけ気をつけたいですね。税金についてもある程度の知識があるつもりですが、税理士でもない私からアドバイスは信憑性を欠くと思うので正しい、詳しい知識を確認いただくためにもご自身で「住宅ローン 返済 贈与」で検索してみてください。税理士事務所さんとかのHPでわかりやすいものがたくさんでてくるかと思います。
副業・パートナーの収入
収入自体を増やすのは家計も安定しやすいかと思います。もしパートナーの方が働いてない場合、＋αの収入でかなり安定すると思います。厳密に言うと奥様の収入で返済してしまうと贈与扱いされる可能性もあると思うので、あくまで生活費をパートナーの収入からだして、資金を貯める認識で進めていただくのがクリアかと思います。
普段からお忙しくされているかと思いますので、無理はなさらずに・・・。
家計の見直し・節約などによる毎月の貯金
1番最後に書きましたが、1番最初にやってほしい、1番大事なことです。ライフプランが正しいか確認した上で、家計の固定費を見直ししてください。やることでのメリットは二つです。
- 収支に余裕ができ、貯金しやすくなる。
- 実は返済が難しいといった資金不足などの情報が事前にわかる。
なかなか家計を理解しているつもりでも、把握していない部分もあるかもしれません。
また今後必要になる費用なども考えられていないかもしれません。
住宅購入が失敗だったと思っていただきたくないので、ぜひ皆様にはライフプランを組み立て、家計の見直しを行っていただきたいです。
保険について相談するためにもプロのFPなどに相談するのも一つの手です。ライフプランの作成についてもサポートしてくれます。お金はかかるかもしれませんが、間違いなく安心へ近づくと思いますので、一度ご検討を。
まとめ
今回は実際にあった（ありそうな）繰上返済で後悔した4つのケースをメインにご案内しました。
現状や今後の出費を考慮し、リスクを理解した上で繰上返済をする。
それに向けて資金の準備をどのように考えていくか、ぜひ今回の記事を役立てていただければ嬉しいです。
ご自身のケースなどでもし気になることがあればお問合せください。
頼りないかもしれませんが、私でよければあなたの住宅購入のお役に立てれば嬉しいです。
それではまた。
コメント