安い土地を見つけたい！
けど、安いのってなんか
不安…
この記事では土地探しで役立つ、安い土地の特徴や注意点をお伝えしていきます！
土地情報を見ていると、同じエリアでもすごく安い土地があったりしますよね。
もしかしたら、あなたの住宅計画にマッチするかもしれませんし、見過ごせないデメリットのある土地かもしれません。
この記事を見れば安い土地の良し悪しの判断がつくようになります。
ぜひ新築計画の成功に役立ててください！
探し方を知りたい方はこちらの記事を参考にしてみてください。
安い土地がいいかどうかの判断基準
安い土地でデメリットがあったとしてもこれらを満たしていれば「いい」と言えます。
- 工事費がかからない土地
- 住環境が条件や希望にマッチしている土地
もちろん、家が建てられる土地というのは前提条件です。
必ずハウスメーカーの営業担当への確認をするようにしましょう。
ハウスメーカーや不動産会社への土地探しの依頼方法についての記事が役に立つと思います。
工事費がかからない土地
安い土地は大きな工事費がかかることがあります。
土地でかかる工事費の例としてはこのようなものが上げられます。
- 上下水道・都市ガス・電柱などが前面道路にない
- 隣地・前面道路との高低差がある。
- 前面道路の縁石切り下げや側溝整備がされていない。
- 敷地の境界点に境界標がない。
- 地盤が弱く改良工事が必要。
- 残っている古い家や物置を解体する必要がある。
- 残っている樹木や根っこなどの植物を処分する必要がある。
- 防火地域・準防火地域で開口部に防火設備が必要。
- 電波が微弱なため、テレビを見るのに共聴設備が必要。
項目によっては土地価格には直接影響がないものもあります。
ただ、安い土地を買っても結局工事費が高くなってしまっては意味がありません。
工事費がかからない土地、という観点で探すことも一つの方法だと思います。
こちらの記事を良ければ参考にしてみてください。
安い土地で工事費がかかりにくい土地を見極める！
住環境が条件や希望にマッチしている土地
高い土地でも住環境が悪ければ買わないと思いますが、安い土地でも条件や希望がマッチしているかどうかが重要です。
例えばですが、土地の形状が三角だったり、すごく狭い土地だったとしても、
- 自分の家づくりの理想が叶えられる。
- あるいは家の計画自体で解決できる。
のであれば問題ないと思います。
もちろん、それに対応できるハウスメーカーや設計士さんの実力次第でもあります。
マイナス要素をプラスにできるような頼れる担当が理想です。
信頼できるお家づくりの見方が見つけられるかどうかも重要ですね。
安い土地でも受け入れられるデメリットかどうか
そもそも家が建てられる土地
家が建てられるかどうか、は最低条件ですね。
たまに新築が目的ではない土地や、再建築不可な土地などがあったりします。
そういった土地は比較的安値で取引されることが多いので注意が必要です。
また、土地が先で家づくりを進めてる人は不動産会社にまず相談しているかと思います。
不動産会社は新築住宅のプロではありませんので、希望の建物の最低条件を詰め込めるかどうかの判断は難しいです。
土地探しと同時に信頼できるハウスメーカーの営業担当を見つけることも進めていきましょう。
家が建てられる土地の判断をハウスメーカーと判断する。
安い土地の種類や特徴
ここからが本題ですね。
安い土地には特徴があります。
一例に過ぎないかもしれませんが…
- 旗竿地
- 前面道路が私道の土地
- 道路の狭い土地
- 不整形地
- 傾斜地・低地・高地
- 軟弱地盤の土地
- 中地
- 北向きの土地
- 古家付きの土地
- 再建築不可の土地
- 嫌悪施設が近い土地
- 利便性の悪い立地の土地
けっこうありますね。
希望のエリアでこのような土地はありませんか？
注意点含めて見ていきましょう。
旗竿地
旗竿地とは、言葉の通り旗状の土地です。
布地部分に家を計画するようなイメージです。
こういった土地の場合のデメリットは、
- 工事費が高い可能性がある。
1．通路が狭く重機が入れないため人手が必要。
2．水道や電気などを引っ張る距離が長い。
3．通路部分の整備にも工事が必要。
- 四方が家に囲まれプライベート性や日当たり、風通しなどが悪いことが多い。
- 道路から死角なため泥棒に狙われやすい。
- 建築基準法上、通路幅員が2m以上必要。
などが考えられます。
最も注意する必要があるのは通路の幅が2mないと建てられないケースがあることです。
さすがに不動産会社でも家が建てれる前提でこういった土地を提案してくることはないと思いますが…。
旗竿地は囲まれていたり、通路があるというような特徴からメリットがあります。
- 道路までの距離があるため、車の音や通る人からの目線を遮れる。
- 不整形なため固定資産税が安く計算される。
- 通路を含めて外構をデザインできる。
個人的に囲まれたこじんまりした空間がすごく好きなので、私は少し魅力的に感じます。
工事費には費用がかかると思うので、元々の土地の価格と周囲の環境次第では候補として考えてもいいのではないでしょうか？
住環境は建物の計画次第、あとはこの環境が許せて予算におさまるか。
前面道路が私道の土地
私道は市町村や国ではなく、個人が所有しているような道路のことです。
前提ですがこの場合、建築基準法上の道路でないと建築することはできません。
ただの通路ではだめってことですね。
これは役場の建設課で確認することができます。
私道の場合の注意点はこんな感じ。
- 工事の際には所有者の許可が必要。
- 条件を満たさないと住宅ローンでは不利。
- 周辺環境や使い方によってはトラブルの種に。
道路の所有者が個人のため、インフラ整備で気を使ったり、担保としての価値がないとローンの承認が降りなかったりするんですね。
建ったあともずっとその道路を通るので、使い方で与える印象などもあります。
解決しなくてはいけない問題がおおく出そうなので、正直あまりおすすめしない土地です。
私道の所有者がどんな人なのか、新築計画ででてくる影響はどんなことがあるか、確認した上で進めていきましょう。
ものによるけど私道はちょっと面倒くさい。
不整形地
不整形地は形状が整っていないような土地です。
長方形、正方形の方が建物の計画はしやすいため、不整形地は嫌われがちです。
- 物置や建物の配置が、土地形状に左右されるため全体を活用しにくい。
- 土地の角が多い場合、測量費用が高くなる。
でも、不整形地には土地の価格が安くなる意外に、固定資産税が安くなるメリットがあります。
建物の計画次第ですし、最初から境界杭が入っていればまったく問題ないので、改善できそうなデメリットなので、周辺環境によっては積極的に検討してもいいように思います。
不整形地は初期費用も固定資産税も安くなる可能性が！
傾斜地・低地・高地
１つにまとめましたが、高低差の問題です。
建物を建てるには基本的に平坦に近い必要があります。
（傾斜を利用する場合は別ですが、建築コストは高くなると思います。）
傾斜や高低差の度合いにもよりますが、１００万円を超える工事費がかかる可能性があります。
そして、盛土（低地や傾斜地に土を盛る工事）の場合は地盤はちょっと不安定です。
どんなに転圧で締め固めても不安は残ると思います。
地盤改良工事費用も高くつく可能性があります。
よっぽど土地自体の価格が安い場合意外は予算も難しいのではないかと思います。
ただ、こういった場所はロケーションが素敵な場合があります。
お家づくりの要望に応じて考えたいですね。
傾斜地・高低差のある土地は極力避ける。
軟弱地盤の土地
地盤が弱い土地は地盤改良工事が必要になります。
地盤調査で硬い地盤の深さを確かめ、そこまでコンクリートパイルや砕石パイルを打ち込むことで地盤を安定させることができます。
地盤改良工事は軟弱地盤の場合１００万円以上かかるような地域もあります。
地盤が強いと判断された場合は工事が必要ないケースもあります。
しかも地盤調査をしてみなければ地盤の強度はわかりませんので、ちょっとした賭けです。
しかし、地盤強度の傾向であれば過去の調査結果や周囲の評判などから確かめることが可能です。
私が活用していたのは地盤サポートマップ｜ジャパンホームシールド です。
上の写真のような画面で希望のエリアを確かめられます。
なんとなく地盤が強いエリア（緑●）、弱いエリア（ピンク●）とわかれてますね。
でもたまに強いところと弱いとことが混在してたりします。
調査は必須ですが、地盤が強い傾向にあるのはずっと家建っていた場所や切土（高い土地を削り取る工事）をした土地などは周囲と比べて安定しているように思います。
そういった建て方や環境の違いで混在しているんじゃないかと。
地盤強度はコントロールできませんので、弱い地域なのか強い地域なのかだけ把握しておいて、その上で予算を確保しておくぐらいがいいです。
地盤強度は弱い・強い地域だけ把握しておき、工事予算をとっておく。
中地
角地じゃない土地のことを中地と呼びます。
特別安いわけではありませんが、角地と比べ土地代金は安く設定されることが多いです。
日当たりや土地活用の観点から、角地の方が価値があると判断されているからです。
でも状況にもよりますが、角地よりも中地のほうが
- 目立ちすぎないためプライバシーを確保しやすい。
- 固定資産税が比較的安い。
などのメリットがあります。
建物の日当たりや風通しなどの確保ができれば問題のある土地ではありません。
住宅営業で間取りや土地を検討する際には有料のソフトを使ってシュミレーションをしていました。
ですが、今は日当り君（住宅性能診断士 ホームズ君）という無料ソフトでも十分質の高いシミュレーションをすることが可能です。
こんなのが無料で使える時代だなんて…もっと早く知りたかった。笑
日当たりシュミレーションできれば中地は問題なし！
北向きの土地
道路が北側にある土地は、中地同様に日当たりや風通しなどのデメリットがあることが多いため価格が安いです。
でも私は土地を買うなら北向きの土地を購入します。
- 建物を日当たり確保のため北側に寄せて配置するため
１．道路に近く上下水道などのインフラ工事の費用がかかりにくい。
２．南側をプライベートな庭にしやすい。
３．北側は窓を少なく計画するため、おしゃれな外観にしやすい。
安い上にこんなメリットがあるなんて…と思っています。笑
ただ中地と同じで採光が確保できる間取り計画と土地選びをしなければなりません。
加えて、土地の幅が狭い場合は重機が通れないため後から庭の工事が難しいケースもあります。
これらを抑えれば北向きの土地は安くて魅力的な土地だと思います。
北向きの土地は日当たり計画・土地選びを間違わなければ良い土地！
古家つき土地
古家つきの土地は、人が住めなくなった古い家がある土地ですね。
築年数がそれなりに経っている場合、不動産やも中古住宅ではなく土地物件として情報をだしたりしています。
たまに売主が解体もしてくれる更地引渡もありますが、現況引渡のことが多く解体を買主がやる必要があるため、土地価格を安く設定しています。
木造住宅であれば坪あたり４～５万円ぐらいで解体工事ができますので、それを踏まえて価格が安いかチェックすると良いかと思います。
古家つき土地は人が住んだことのある土地であるため、
- 地盤が落ち着いている
- 人が住めるぐらいの高低差
- インフラが近くまではきている
これらの可能性が高く、土地としては安定しているかと思います。
ただ、整備されたのが昔すぎて使えないこともあります。
土地の境界杭や上下水配管など、新築の際にやりかえる費用が高くなるかもしれません。
物件ごとに確認が必要ですね。
古家つき土地は解体でいくらかかるか次第！
古家つきで再建築不可の土地
古家つきの土地で現在の建築基準法に適合できないため、解体しても新しく建築できない場合があります。
接道していない、道路幅員が狭いなどが原因として考えられます。
そこに住むには、
- 古家をリフォーム
- 接道や幅員条件を満たすように土地をいじる
のどちらかしかありません。
不動産会社もこういった内容については説明義務がありますので、新築検討者には提案しないかと思います。
ですが、個人売買などで話を進める場合には注意が必要です。
嫌悪施設が近い土地
周辺に嫌悪施設があると価格が安いです。
嫌悪施設にも音や臭い、振動など生活に直接影響を与えるものと、精神的に影響を与えるものがあります。
生活に直接影響を与えるのは、例えば工場や電車、ゴミ処理場などがあげられます。
これは建物の仕様などで、室内への影響を軽減させることが可能です。
例えば、
- 臭い→一種換気
- 音や振動→断熱やトリプルサッシ
過度の期待はできませんが、和らげる程度にはなるかと思います。
精神的に影響を与えるものは、事故物件や墓地、火葬場などです。
精神的なものはどうしようもできないので、気になるようなら諦めてください。
土地探しの際には周辺でこういった施設がないかどうか気にしてみるようにしましょう。
生活への影響は軽減できるが、精神的な問題が気になる場合は諦める。
利便性の悪い立地の土地
学校や商業・医療施設などが近い利便性のいい土地は価格が高いですよね。
逆の郊外や田舎の場合、土地は安いですが利便性が悪い上にこれらのデメリットがあります。
- 上下水道や電気などのインフラが整っていない場所がある。
- 農地や農業振興地域など家が建てられるように申請が必要な土地がある。
- 市街化調整区域など建物が原則建てられない地域もある。
- 虫や野生動物が市街地よりも多い環境。
- 土地の面積が大きすぎるため、坪単価が安くても取引金額は高い可能性がある。
- 老後の買い物や通院など生活の方法をイメージしておく必要がある。
工事費や申請費、生活環境などの影響は土地によっては大きいです。
もし、自然豊かな場所での生活は最近人気なので知っておきたいデメリットですね。
私も割と好きな環境です。笑
郊外だけど必要な申請、郊外だからこそかかるお金、将来の生活など問題はたくさん！
まとめ：安い土地は工事の費用と周辺環境を許せるかどうか。
安い土地の良し悪しの判断基準と、安い土地の特徴をお伝えしていきました。
1番大事なのは最終的にその土地に必要な工事の費用と、安い土地の環境が許せるかどうかが大事です。
安い土地と出会ったらまずその環境で問題になりうることをハウスメーカーの営業や不動産会社に説明してもらい、自分でも確かめるようにしましょう。
問題がなければあとは新築計画の予算内におさまるかどうかです。
もし予算内に収まらないときはさまざまな方法でコストダウンを試みてください。
私がわかる全部を詰め込んだコストダウンのための記事があります。
ぜひ参考にして、お家づくりに役立ててください。
それではここまでご覧いただきありがとうございました。
また別の記事でお会いしましょう。
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