【元新築営業が考える】お家づくりの進め方【２０２２年】

新築検討中Aさん

新築は未知すぎて難しい・・・
何をどうすればいいかわからない・・・
相談に行くにはまだ早いしどうしよう。

この記事では新築営業が一番いいと思う家づくりの進め方について解説していきます。

地域・会社によっていろいろな進め方があるかもしれませんが、１つの例として参考にしていただけると嬉しいです。

お家づくりは長いイベントで、ご相談開始から引渡まで２年お時間がかかったお客様もいました。
でも、お互い協力しなければ良いお家は作れなかったと思っています。
その中でもお互いにスムーズに、効率よく、良い家を作るために流れや順番は大事です。

家づくりでたくさんの情報を頭に詰め込むことになるかと思います。
せめて、次は何をしなきゃいけないか？どう自分の理想を形にしていくか？
だけでも見えていればきっと家づくりに専念できると思います。

これから家を建てるお客様だけではなく、ぜひ工務店で営業始める方にも見ていただきたいです。
私の経験をぜひ皆さんのお家づくりに役立てていただけると嬉しいです。

【ほむら流】お家づくりの進め方の大まかな流れ

それぞれの項目の詳細に行く前に、このお家づくりの進め方の注意点です。

全体を通して注意することはこんな感じです。
あとはそれぞれの項目で具体的に何をしていけばよいかを見ていきましょう。

お家づくりSTEP1：未来予想図を作る。

未来予想図は家づくり計画の基盤となります。
工務店や不動産会社からヒアリングを受けた際に間違いなく役立ちます。
ヒアリングで適当に答えていると提案も的を得たものになりません。

ざっくりでいいので分かる範囲でまとめてください。
ただ、もし可能なら間取りと土地それぞれで優先順位をつけてください。
提案の精度が良くなり、迷ったときの指針にもなります。

また、この未来予想図を決める会議は何度でも行ってください。
計画を進めるごとに考え直すべきことはたくさん出てきます。
方向修正しながら家族で家づくりを進めていってくださいね。

お家づくりSTEP2：物とお金を整理し最大予算を決める。

STEP２では予算を決めたり、工務店への相談時の材料となるものを確認していきます。

物の把握は可能なら断捨離をしながら、新しいお家に持っていく物を決めていきます。
断捨離で生活がスッキリし、間取り検討時の収納の不安も軽減され、引越しも楽になります。
ぜひ取り組んでみてください。

お金の把握は家計簿のことです。
出ていくお金、入ってくるお金を整理するのは大変かもしれません。
でも、把握できれば家計がとても楽になります。
家計簿はお家の予算を考える貴重な材料なので、この機会にきっちり整理しましょう。

一番むずかしいのが将来かかる費用です。
例えば近々車を買い換える予定がある、まだ子供がいないけどこれから考えているなど。
車ならまだしも、若いご夫婦のお子様の出費は想像がしにくいと思います。

どうしても考えられないときはFPへの相談を検討してみてください。
FPは今後のライフプランの作成でお金の心配をクリアにしてくれます。
最近だと、無料でライフプランの作成・相談ができる場所もあるようです。
このタイミングに保険の見直しと合わせて相談してみてはいかがでしょうか？

相談先ごとのメリット・デメリットなどをまとめてみましたので、参考にしてみてください！

最終的に新築にかけれる予算を決めてみてください。
月々とボーナスそれぞれ決めます。
ここで決めたものは計画の進捗具合に応じて変更OKです。
でも何度も戻らないためにも、お金の整理はしっかりやっておきましょう。

ボーナス入れるか悩みますよね。
月々だけのときと比べると実は損なんです。
月々とボーナスの決め方について参考記事ありますので、よければ御覧ください。

お家づくりSTEP３：借りられるか？建てられるか？セルフ診断。

このSTEPを行うことでローンやお金の感覚がつかめ、工務店との話がしやすくなります。
ただし、相場や想定で進めていくので正確ではありません。
めんどくさいと思う方は、対面で相談しちゃったほうがいいと思います

それではいきましょう！

やるべきことがたくさんありますが、順番に見ていきましょう

住宅ローン商品を決める。

住宅ローンの商品ですが、地域や銀行によって金利が変わります。
この段階ではシミュレーションなので、確定ではありません。
特に検討している銀行が無ければ、北海道銀行さんをご覧になってみてください。
今回のシミュレーションでは商品の金利を参考にさせていただいております。

ローンを組む銀行では、返済の引落し、お給料の振込み、公共料金の引落しなどをその口座ですることが条件になったりします。
勤務先のお振込先が変えられない場合などはそこも考える基準になるかもしれませんね。

各銀行さん、商品の種類が大きく分けて３つぐらいあるはずです。
全期間固定・固定期間選択型・変動金利、どれを選べばいいかはこちらの記事を参考にしてみてください。

借入期間を決める。

住宅ローンは金額が大きいため期間を長く設定することが多いです。
一般的には３５年が最長になります。（最近は４０年、５０年もでてきました。）

決め方ですが、老後を考えて短くしたい方が多いです。
でも短かけりゃいいってものでもありません。
短いと月々の負担も大きくなり、手元にお金を残しにくいです。

損得で考えると短い方が得ですが、私は長く組んだほうが良いと考えています。
リスクをとるか、損得をとるかよく考えてみましょう。
借入期間を考えるのに参考記事があります。
良ければ役立ててください。

借入できる金額の計算する。

ここまで決めた材料を使って、借入できる金額を計算します。

今回は北海道銀行さんの実際の金利を元に計算を行っていきます。

１００万円あたりの返済額を計算する。

この表は借入１００万円の場合、金利・期間毎の月々の返済額をまとめたものになります。
（見やすくするために北海道銀行さんの商品を参考にした金利のみにさせていただいてます。）

商品によっては金利変動があるので計算面倒です。
固定金利選択型を利用する場合の金利は以下の数字を参考にしてください。

念の為に計算例を見てみましょう。

100万円あたりの返済早見表を使った例

借入期間：35年
ローン商品：3年固定
金利：1.0%(計算省略のため)

➡

100万円あたりの返済額
→2,822円

次の項目では実際に借入できる金額を出していきます。

年間返済額から借入可能額を計算する。

さくっと計算しましょう。使う式は以下の通りです。

例を見てみましょう。

借入可能額の計算例

◆年間最大支払可能額
月々80,000円×12ヶ月＋ボーナス100,000円×2回=1,160,000円

◆100万円あたりの返済額
借入期間：35年、金利：1.0%（計算簡略化のため本来は0.7%→3年後1.05%）

◆借入可能額
＝（1,160,000円÷12ヶ月）÷2,822円×1,000,000円＝34,254,665円

シュミレーションでは借入可能額は3425万円ということがわかりました。
次はこの金額が実際に借りられそうかを確認します。

借り入れできるかどうかの確認

銀行で借入できるかどうかの基準になるのが「返済比率」という数字になります。
※あくまで計算です。審査が通るかどうかは断言はできません！

では、さきほどの3,425万円が借りられるか確認してみましょう。

今回のケースの場合、返済比率は30%を少し超えたので安心しきれない・・・。
予算を3400万円にして返済比率を29.2%に抑えたいですね。

という感じで確認していくのですが、ここで注意点があります。
銀行が見るのは収入だけではないので、以下に当てはまる人は早めの事前審査をオススメします。

もし住宅ローンの審査が不安な方、審査に通らなかった方のために対策についての記事がありますので参考にしてください。

頭金を含めて予算的に新築が計画できそうか確認

まず頭金は住宅ローン以外の方法で用意するお金のことを指します。
例えば、貯金や親・身内からの援助などです。

今回は頭金と借入金額を合わせたときに、新築計画を実現するのに足りるのかどうかを確かめます。

金額は大きく分けて建物・土地・諸費用に分かれています。
それぞれ確認して足してみてください。

建物のお金

建物にかかるお金の計算は坪単価（1坪あたりの建物金額のこと）を使い計算します。
施工をどこにお願いするかにもよるので今回４つの例を用意しました。
から一般的な坪単価の平均をだします。

本来、工事費は本体工事と付帯工事の二つに分かれいます。
通常、坪単価は本体工事のみですが、上記の例では計算を省くため含めています。
付帯工事についてもう少し詳しくわかる記事がありますので、よければ参考にしてください。

次に建物の大きさについてです。
まだよく大きさがわからなかったり、こだわりがない場合は数字を参考にしてみてください。
私が経験してきた家族人数別の平均坪数です。

ネットで見たものでももちろん大丈夫です。
ちょっと怖いのは奇抜で大きな間取りとかだと・・・シュミレーションが崩壊しそうで不安です。笑
でもこだわりがあったり、2世帯など特殊な場合は事例を探すのが手っ取り早いと思います。

それでは念のため建物の価格を計算していきましょう。（今回は全国平均を利用します。）

ということで建物の金額は2,969万円でシュミレーションしていきます。

庭や舗装など外構工事をどれぐらい含めるかによって金額が大きく変わってきます。
上記の金額はおそらく含まれません。
建物の金額の1割を外構工事が理想の予算だと言われています。
そこが家づくりにおいて重要かどうか考えながら含めるかどうか検討してみてください。

私の住んでいるエリアではほとんど駐車スペースの舗装と物置設置のみでした。
平均的に80万～100万円程度の予算で足りることが多かったです。
地域ごとでも費用の差がそれなりにでるためここばかりは参考になるかどうか・・・。

土地のお金（本体と購入にかかる費用）

土地価格は周辺の実際の土地価格や相場をインターネットで検索します。
ベストなのは希望エリア近辺の分譲地です。
土地として整っており、近辺の相場が最も適切にわかるかと思います。

もし分譲地がなかった場合は、何箇所かの土地情報を見て設定してください。
こんなサイトもあったので参考にしていただけるかと思います。
実際の取引価格が元になっているので、信頼できるかと。

必要な大きさですが、方角、積雪地域かどうか、家以外に設置するもの、住宅の大きさで変わります。
ここでまた自分なりの考え方です・・・下記の加算坪数を良ければ参考にしてください。
設計上考慮したいこととかいろいろ踏まえて感覚で加算したら良い大きさをまとめてます。

3階建てやインナーガレージなど特殊なものは考えてませんのでご注意ください。

それでは私の場合の土地金額の計算例です。

私のシミュレーションの場合、408万円が土地の予算になりそうですね。

想定なのでこの条件に合う土地があるとは限りません。
このシミュレーションを基盤に動き、必要に応じて実現できる理想に修正していきます。

諸費用（銀行や登記・家具家電まで他にかかる費用）

諸費用は建物と土地以外に必要な費用です。
具体的には銀行や市町村などへの申請・手続、家具家電や火災保険、風習などにかかる費用です。
建物や土地によっても費用が変わるので、大まかにご案内させてもらいます。

上記の２つを足して250万～300万円ぐらいであることが多かったです。
どんな家具家電を購入するかにもよります。
できれば間取りの関係もあるので、購入したい家具家電も事前に決まっているとベストです。

建物・土地・諸費用を足した合計が新築の予算に合うか確かめる。

それではここまでの合計と予算の差を確認してみましょう。
合えばそのまま次に進んでください。
合わない場合でもそのときの動きをご案内しますので焦らなくて大丈夫です。

なんと今回は予算オーバーでしたが、ローコストとミドルコストの間なら実現できそうなことがわかりました。

ここで計算が合わなくてダメかも・・・とあきらめてはいけません。
合わなかった場合は次のことを試してみてください。

ここまで計算お疲れさまでした。

お家づくりの予算のバランスや感覚をつかむことができたと思います。
でも、建てられるかどうかはこれからの問題です。
これらは相場や予測の結果ですので、具体的にしていく必要があります。

ここから信頼できるお家づくりの味方を探して不安を解決していきましょう。

家づくりSTEP4：建築会社を調べる。

このSTEPでのゴールは見にいく工務店を決めることです。

情報収集で見るべきポイントはこんなところです。

ネットでの口コミやレビューはあまりおすすめしません。
会社で拠点が複数ある場合、拠点、担当単位でお家づくりの質が変わります。
近くで最近建てた人の話が最も信頼できます。

暖かい、寒いなどもできれば参考にしない方がいいです。
寒い・暑い・明るい・暗い・狭い・広いなどは人によって感じ方も変わります。
要望による設計・立地・予算にもよって変わるものです。
こちらも同様、実際に建てた人の家やモデルハウスなどの実物が1番です。

断熱や暖房などの仕様についてもHPは参考になるか疑問です。
工務店ごとに何を大切にしているかは感じ取れると思うので、感じ取る程度にしましょう。
全国展開のFC商品などは地域・工務店によって仕様が違うこともあります。
直接聞く、直接見る、そのあとで比較するのが最も効率的です。

施工事例を見て好みのデザインの家が作れそうか？
金額重視なら規格商品の展開をしているか？
こだわりがあるなら注文住宅の対応も可能なのか？
ご自身が建てたいと思ったお家が建てられそうか情報を集めてみてください。

お家づくりSTEP5：予約して実際に見に行く。

ここのゴールは気になった会社に提案依頼をすることです。

判断基準は以下のような点が挙げられます。

理想によって見るポイントは違うかと思います。

私が一番大事だと思うのは、担当の雰囲気です。
長いイベントになるのに、相性が合わないとやりにくいですよね。
寄り添ってくれる人がいいか、リードしてくれる人がいいか、少し考えてみてください。

お家づくりSTEP6：打合せして予算がつかめたら事前審査。

このSTEPのゴールは審査を通して工務店を決めることです。
いよいよ本格的なお家づくりの打合せですね。

きっと全部がスムーズに進むことは無いと思います。
もしかしたら建物金額が合わないかもしれません。
まったく合わないようなら事前審査を出し直す手間がでます。
担当と相談して調整するか、一度審査を出すか相談してみましょう。

打合せをする上での注意点があります。

見積書は他社よりも後に出したほうが有利だと言われています。
理由は、反応を見てより理想に近い提案がしやすいからです。
個人的には分かる情報はどんどん伝えた方がお客様ファーストだと思うのですが・・・。
駆け引きするつもりはないのですがそれぞれ見積もり依頼はまだ一社だけであることを伝えましょう。

提案資料はしっかり把握できるようにしましょう。
間取りなら寸法やイメージ、見積もりなら項目ごとの範囲や内容。
わかっていないと見積もりの比較ができませんからね。
もし知り合いに建築関係者がいれば見てもらうのもいいかもしれません。

お家づくりSTEP7：決めた工務店で土地・建物を具体的にしていく。

STEP7では土地を確定するための材料（間取りや見積もり）を集めます。
土地や計画によって付帯工事にかかる費用は変わります。
どんな工事があるか知りたい方はよければ下記の記事を参考にしてください。
土地探しに苦戦している方にも役に立てるかと思います。

ここまでの打合せでは間取りや大まかな要素だけを決めていると思います。
細かい仕上げや設備などのコーディネートは契約後・契約直前に行う会社も多いです。
ですので工事中の変更も含めて、契約金額はあくまで目安だと思ってください。
契約後の変更のための予算をしっかり確保しておくようにしましょう。

お家づくりSTEP8：予算が固まってきたら契約とローン実行をすすめる。

納得のいく間取りになってきましたか？
ここのゴールは土地のローン実行です。

契約前の最終確認はとても大事です。
考えられる確認項目まとめました。

約款は日常生活で見ることはほぼ見ることないですよね。
基本的にはお互い損しないように決まりごとが書いています。
契約時に細かく説明する工務店は少ないかもしれません。
何かあったときに円滑に進むように目を通すようにしましょう。
お互いを守ることにもつながるかと思いますので。

図面・見積もりが間違ったまま進んでしまうこともあります。
どんなに信頼してても疑って見るようにしましょう。

お家づくりSTEP9：地鎮祭・近隣挨拶・着工・上棟…進んでいく。

ここはもう現場監督や職人さんが動かしてくれます。
こちらで動くことはカーテンや家具家電、火災保険などを決めていくぐらいです。
このSTEPでの注意事項、、、というよりポイントがあります。

職人さん、最初は話しにくいイメージあると思います。
人にもよりますが、基本的に親切な方が多いです。
建物のことも教えてくれたりします。
味方にできたらものすごく頼もしいです。

あとは現場での変更です。
立体で見えてきてわかることもあると思います。
現場で変更したいことがでてきたら、まず現場監督に相談してください。
きっと変えた場合のメリット・デメリットなども教えてくれるはずです。
もし難しい場合はあきらめるしかありませんが・・・。
聞かないでモヤモヤはするよりは良いかと思います。

お家づくりSTEP10：最終金・引渡に向けて打合せや準備を進める。

このSTEPでは引渡しを受けるための準備をしていきます。

この段階ではもう建物の出入りは現場用の鍵がないと出入りできません。
工務店の担当との打ち合わせ時に現場も一緒に見れるよう相談しましょう。

家具家電などもどんどん届く頃かと思います。
融通の効く工務店では事前の搬入も対応してくれたりします。
ただし、傷がついた場合などトラブルの原因にもなります。
可能なら引渡し後の搬入がベストです。

引越しの準備と合わせてバタバタし始めると思いますので、最後まで気を抜かず進めましょう。

お家づくりSTEP11：ついに完成！引越しし住める環境にしていく。

このSTEPが最後です。
ひたすら住める環境を整えていきましょう。

このステップでの注意事項やポイント

• 傷や汚れなど気になるものがあった場合は引渡し時に必ず伝える。
• 新築は乾燥するため加湿し風邪に注意する。
• 設備や建材の説明書はトリセツというアプリでデジタルにすると身軽。

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まとめ

長かったですね、お疲れ様でした。
今回ご案内した進め方は、お家づくりの準備を重視したものです。
現場についての考え方や建物の仕様などについてはまた別の記事を更新ししていきたいと思います。

他社でもいろいろな進め方があるかと思います。
コンテンツとしてもっと役に立てるものにできるよう、
『私はこうだった！』
『こうだったらいいのに。』
などご意見や実体験あればご共有いただけると嬉しいです。

みなさんのお家づくりのお役に立てていると嬉しいです。
最後までご覧いただきありがとうございました。